Informazioni generali

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.

Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto.

La legge 28 dicembre 2005, n° 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n° 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l'asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.

Nella vendita senza incanto, (articoli 570 e seguenti codice procedura civile (c.p.c.)), i partecipanti presentano le offerte d'acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l'indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.

Sull'offerta, il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz'altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell'incanto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l'incanto. Il giudice dell'esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

Nella vendita con incanto (articoli 576 e seguenti c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell'esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell'incanto, il giorno e l'ora dell'asta, la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte, l'ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d'asta o l'offerta precedente nella misura indicata nell'ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un'altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell'esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all'aggiudicatario ha l'ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto "effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare") (articolo 586 c.p.c.).

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex articolo 490 c.p.c., l'obbligo di pubblicazione dell'avviso di vendita, dell'ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d'uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l'eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo anche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti, persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n° 267, (cosiddetta "legge fallimentare"), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n° 80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.

Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (articolo 559 e seguenti c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l'immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l'immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall'1 marzo 2006 e verrà applicata non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.